如果把「長尾理論」 (The long tail)運用在不動產市場中,縱軸為房屋銷售量、橫軸為銷售量高低的各式物件,即可畫出一條「長尾曲線」。其中位於曲線頂端最熱銷的產品,應為精品小套房,而曲線最底端成交時間拖最長的,非中古屋莫屬,但只要懂得發揮「長尾效應」,讓中古屋「變身」,投資者依然可獲利一成以上。

中古屋售價是新成屋6成

北區房屋士林特許加盟店總經理林誌鋐指出,目前不動產市場的消費需求,以3房格局的物件最受歡迎,占比約超過5成以上。「中古屋的售價,是新成屋成交價6成。」林誌鋐一語道破,現在正是進場投資老舊公寓的好時機,因為不論新成屋或老舊公寓,在大環境底下,兩者皆能享用一樣的生活商圈與居住品質,但老舊公寓的價差卻整整省一半,加上不需繳交動輒近萬元的管理費,購屋條件一點也不輸新成屋,相當誘人。

林誌鋐表示,以士林福港街一間25坪的舊公寓為例,因屋齡已高達27年,屋況相當老舊,加上原本室內格局為2房,市場接受度較差,投資客以每坪約23萬成交,然後再投入每坪約3萬元的改裝布置費,讓老舊公寓翻新後,最後以每坪30萬元脫手售出,平均每坪約可賺進4萬元價差,合計獲利高達100萬元。

林誌鋐指出,老舊公寓裝修後,美化動線,不但可提高看屋者的印象分數,還能增加顧客購買率。他認為投資客只要懂得從交通要件、產品屬性、屋齡、貸款額度與外觀整體規劃性等,多方評估考量後,仍可購買到條件佳的中古屋,不論自住或轉售,皆可從中賺一筆。

最好避開住商、一樓物件

目前台北市適合投資中古屋的區域,以士林、天母、大同與北投為主,林誌鋐指出,因這些區域開發較早,公寓的屋齡多數超過25年以上,離改建後仍可使用年限約為25年,加上舊公寓本身的土地持分大,具有後來合建利益的增值潛力,以及零公設,或公設低於15%等優點,比新成屋投資條件佳。林誌鋐舉例說明,以天母新成屋的行情,目前每坪約介於60至70萬之間,同區域的舊公寓裝修好,每坪市價約為35萬。他說,35坪舊公寓相當於新成屋50坪,現有新成屋公設比至少為40%,投資老舊公寓明顯優於新成屋。

林誌鋐建議投資客,若想購買舊公寓則自備款的運用應提高,因目前都會區銀行貸款成數已降至8成,投資前最好準備充足的自備金與裝修成本,並備妥銷售期間的銀行貸款孳息估算金,避免因周轉不靈,獲利未如預期。

另外,購買中古屋時,應避開挑選一樓的物件,因隱密性較不佳,另住商混合過多的物件,也不宜投資。除此之外,他認為,一般人以為購買中古屋裝修很難,其實找到可長期配合的裝修公司,可將裝潢費用控制在總價一成以下,投資獲利將可提高至2成5的價差。

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