如果把「長尾理論」 (The long tail)運用在不動產市場中，縱軸為房屋銷售量、橫軸為銷售量高低的各式物件，即可畫出一條「長尾曲線」。其中位於曲線頂端最熱銷的產品，應為精品小套房，而曲線最底端成交時間拖最長的，非中古屋莫屬，但只要懂得發揮「長尾效應」，讓中古屋「變身」，投資者依然可獲利一成以上。
中古屋售價是新成屋6成
北區房屋士林特許加盟店總經理林誌鋐指出，目前不動產市場的消費需求，以3房格局的物件最受歡迎，占比約超過5成以上。「中古屋的售價，是新成屋成交價6成。」林誌鋐一語道破，現在正是進場投資老舊公寓的好時機，因為不論新成屋或老舊公寓，在大環境底下，兩者皆能享用一樣的生活商圈與居住品質，但老舊公寓的價差卻整整省一半，加上不需繳交動輒近萬元的管理費，購屋條件一點也不輸新成屋，相當誘人。
林誌鋐表示，以士林福港街一間25坪的舊公寓為例，因屋齡已高達27年，屋況相當老舊，加上原本室內格局為2房，市場接受度較差，投資客以每坪約23萬成交，然後再投入每坪約3萬元的改裝布置費，讓老舊公寓翻新後，最後以每坪30萬元脫手售出，平均每坪約可賺進4萬元價差，合計獲利高達100萬元。
林誌鋐指出，老舊公寓裝修後，美化動線，不但可提高看屋者的印象分數，還能增加顧客購買率。他認為投資客只要懂得從交通要件、產品屬性、屋齡、貸款額度與外觀整體規劃性等，多方評估考量後，仍可購買到條件佳的中古屋，不論自住或轉售，皆可從中賺一筆。
最好避開住商、一樓物件
目前台北市適合投資中古屋的區域，以士林、天母、大同與北投為主，林誌鋐指出，因這些區域開發較早，公寓的屋齡多數超過25年以上，離改建後仍可使用年限約為25年，加上舊公寓本身的土地持分大，具有後來合建利益的增值潛力，以及零公設，或公設低於15%等優點，比新成屋投資條件佳。林誌鋐舉例說明，以天母新成屋的行情，目前每坪約介於60至70萬之間，同區域的舊公寓裝修好，每坪市價約為35萬。他說，35坪舊公寓相當於新成屋50坪，現有新成屋公設比至少為40%，投資老舊公寓明顯優於新成屋。
林誌鋐建議投資客，若想購買舊公寓則自備款的運用應提高，因目前都會區銀行貸款成數已降至8成，投資前最好準備充足的自備金與裝修成本，並備妥銷售期間的銀行貸款孳息估算金，避免因周轉不靈，獲利未如預期。
另外，購買中古屋時，應避開挑選一樓的物件，因隱密性較不佳，另住商混合過多的物件，也不宜投資。除此之外，他認為，一般人以為購買中古屋裝修很難，其實找到可長期配合的裝修公司，可將裝潢費用控制在總價一成以下，投資獲利將可提高至2成5的價差。
留言列表
